10月1日施行的《物权法》作为一部规范财产关系的民事基本法律，对物的权利归属和利用等内容进行了全面详细的规定，尤其是土地和房屋归属和利用的法律关系。而上海目前实行的房地产登记条例中，部分条款与《物权法》不完全一致，近期上海对房地产登记工作进行了全面梳理，并对现行登记条例提出了修改意见。记者今天获悉，经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》，作为过渡性规定，对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了明确的规定。

　　对登记机构的履责要求更加高了

　　《物权法》第12条规定了登记机构的职责，包括查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。此外，当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，以及登记机构认为有必要实地查看的其他情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。这样做的目的是登记机构在自已的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地记载房地产权利有关事项，避免登记错误。和以往工作流程不同的是，在办理登记时增加了"询问申请人"等环节。

　　"登记日"的界定有重要变化

　　《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"上海《登记条例》第11条规定，"经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日"。由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，上海原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整，调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。需要提醒的是，在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房地产交易带来潜在的风险。

　　改变重"证书"轻"登记簿"的观念

　　《物权法》第16条规定，"不动产登记簿是物权归属和内容的根据"。明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。使得登记簿更具有公信力和公示力。

　　不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，不动产物权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致时，物权法规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。为了维护交易安全，在签订交易合同前，可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况，物权法的第18条也规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这也充分体现了登记簿的公示力对于保护交易的安全有着重要的意义。

　　重视"预告登记"，防止"一女二嫁"

　　《物权法》第20条规定，"当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效"

　　上海《登记条例》对预告登记的原有规定是：可单方申请，也可双方申请；预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。现根据《物权法》的规定，上海预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。

　　一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人"一房二卖"。