近期楼市有点冷

　　如果把9月的市场表象总结为“理性＞想象”，10月是原本缓坡式爬升中的市场在瞬间坍塌，那么11月则是进入了缄默期，延续的是观望的势头。

　　11月（截至11月26日），商品房新增供应量为252万平方米，成交量228.65万平方米，供求量比为1：0.91，是自今年5月以来首次出现供过于求的状况。商品住宅供应量102.84万平方米，成交量110.08平方米，供求比1：1.07，基本处于供求平衡。整个商品房市场需求量的减少，使供求矛盾在数据面上显现出缓解的迹象。

　　成交价格方面，商品房成交价格为8499元/平方米，环比上月同期增长13%。商品住宅成交价格10630元/平方米，环比减少12%。在商品房价格大幅上涨的同时，商品住宅反之下行，原因在于商品住宅市场中，高端物业缺少供应量的支撑，成交量萎缩，而相对地外郊环区域的中低端项目的供求量几乎占领了整个住宅市场，环比上月同期成交量增加了30多万平方米，主导了整个商品住宅市场的价格，因此产生价格下降的表象。其实则不然，上海所有在售的商品住宅中没有一个项目出现降价，都坚守住了2007年以来的最高价格，并且某些项目的销售价格有所上扬，例如，上海奥林匹克花园和九城湖滨等。

　　总而言之，天气凉了，年关近了，市场也不那么热乎了，但价格是顶着不往下走了。

　　12月楼市新情多

　　特征一，“70/90”政策效果开始显现

　　多个楼盘都推出了90平方米以下的小户型房源，如九城湖滨推出有60－65平方米的小户型、爱庐世纪新苑则包括有52－71平方米的一房与80－90平方米的二房、一品漫城最小户型为56平方米、万科四季花城有80－90平方米的二房，另有11月的新盘保利西子湾，80%以上都是90平方米以下的小户型等等。

　　特征二，大幅涨价已成为普遍现象

　　上海房地产市场全面进入发展期，开发商为未来楼市的信心明显的体现于房价上。目前市中心的房源基本属于稀缺品种，内环内的房源报价基本都在3万元/平方米以上，相比去年同期价格上浮超过30％；中环附近的楼盘房价也已接近2万元/平方米；而以九亭板块为代表的外环外楼盘单价也突破了万元大关，有些项目甚至踏上了1.2万元的阶梯，如：上海奥林匹克花园和九城湖滨就是其中的典范。

　　特征三，开发商们的荷包都鼓了

　　虽然一系列国家宏观调控政策并没有停息过，但众多开发商都对其开发的楼盘销售信心百倍，对未来的预期也是越来越高。比方说，本次9号土地公告中的新江湾城的D3地块，楼板价被标到2万元/平方米，而目前该区域在售项目中最高的均价为2.5万元/平方米。这足以说明开发商已经认定了自住和投资性需求在未来一定有更大空间的释放，因此谁都不急于放开手中的房源。预计接下来的12月份会延续本月的状况，开发商将持房等待，在此心态的影响下，惜售是唯一的策略，直到2008年的来临。